文 | 源媒汇，作者 | 利晋
佳兆业也想像碧桂园那样，从国产AI芯片里赚钱。
近日，佳兆业资本公告称，公司全资附属公司亿裕亚太有限公司（下称“亿裕亚太”）和一家国产AI算力供应商签订了战略合作协议。合作方以国产自研AI芯片技术为核心。
按照协议，双方将整合各自核心优势，在国内外工业场景的实际应用，共同拓展国产AI芯片、算力产品及配套解决方案。
合作之前，佳兆业资本已在深圳佳兆业中心新成立了一家芯片相关公司。天眼查显示，6月16日，佳芯数智（深圳）信息科技有限公司注册成立，由亿裕亚太全资持有，注册资本为50万元。
问题来了，想搞出一个“长鑫存储”，佳兆业资本的钱从哪里来？
“不死鸟”一直在追风口
进入AI芯片领域之前，佳兆业资本率先盯上的是另一个风口——RWA代币化。
RWA代币化，指房地产、债券、黄金等现实世界资产，通过区块链技术转化为数字代币，方便在链上持有、交易、分拆和质押等，也称为“上链资产”。
2025年，香港拥抱RWA代币化，6月、8月接连发文支持RWA发行和指引方向，包括将政府债券、绿色债券、新能源资产等纳入RWA鼓励品类，要求稳定币发行方具备充足准备金。
蚂蚁数科率先抢跑，公布国内首单新能源实体资产RWA代币化。云峰金融、协鑫科技、复星国际、中国新城市、曹操出行、奥瑞德、华检医疗、新城发展等10多家公司纷纷进场。
佳兆业资本也迅速跟进，同年9月和香港证监会虚拟资产交易平台达成合作，共同推进香港合规框架下的RWA代币化发展。同时，启动战略转型，将背靠佳兆业集团，以香港为起点，进行数字金融创新。
RWA代币化本质是另一种形式的资产证券化，企业将金融资产、实体资产进行融资、变现。但资产上链过程会产生很多难点，比如资产合规性和价值评估、经营主体信用状态、金融机构的资质和认知、监管制度和审批要求等。
尤其是跨境资产的RWA代币化。国内曾有一段时间，一批打着“RWA”“资产上链”名号的新型融资活动进行非吸和诈骗。由此，RWA代币化快速形成“境内严禁、境外严管”的监管格局，其中内地八部门联合发布了42号文。
香港还有一个难点：本地现实世界资产有限，真正大的资产基本在内地。
佳兆业资本还是冲破重重难关，2026年4月旗下子公司敏达成功发行名为“K1”的RWA通证，后者为香港首批建筑业上链资产，项目为敏达香港本地塔式起重机租赁业务产生的应收账款票据。
理想很丰满，但现实很骨感。
相比华检医疗纯造概念、翰宇药业项目被叫停等，佳兆业资本是幸运的，最后成功放行了；但也是不幸的，重金投入之下却没有真实需求。
据彭博报道，佳兆业资本花费了大量合规成本完成资产上链。结果需求惨淡，代币融资变成了一场“friends and family”(亲友团)的内部认购。其中一个原因是，发行人信用状况薄弱。
身为佳兆业资本董事会主席的郭英成没有执着于此，因为阶段性目标实现了——公司股价三天一度飙升到625.8%。
热潮散去，如今迅速切入下一个风口——AI芯片。
“不死鸟”郭英成也想像碧桂园杨老板那样，搞出一个“长鑫存储”。但这一决定并没有在资本市场激起水花，佳兆业资本股价没有出现暴涨。
实际上，这不是佳兆业系公司第一次盯上科技风口。
早在2021年，佳兆业科创集团通过和世纪互联、易信科技等公司达成战略合作方式，跨入IDC数据领域。彼时，郭英成称，“希望在新基建、基础设施，特别是在冷链物流、IDC这一块可有所作为”。
结果，5年时间，却不见佳兆业IDC业务创收创利。佳兆业资本跨界AI的热度，显然早已被“透支”。
资本野心又回来了
言下之意，佳兆业和郭英成在科技业务上的兑现率，几乎为零。
其实，郭老板看重的，并非科技本身，而是科技的场景载体——土地，比如产业园区、产业新城等产业地产项目的开发运营和住宅配套。
佳兆业官方信息显示，公司科技产业现有四大产品线：佳兆业科技城、佳兆业科创城、佳兆业科创园、佳兆业智造园，已成功落地佳兆业空港科技城、佳兆业兴东科创园等项目，已有土地指标储备逾千亩。
从亿裕亚太最近成立的境内子公司来看，注册资本50万元，在AI芯片领域能创造什么样的成绩，显然是有待验证的。
佳兆业资本两度跨界，说明郭氏家族的资本野心又回来了。
2016年1月，靠着富德生命人寿、中信银行、中信信托轮番“输血”的佳兆业，成功完成债务重组，实现“复活”。这次重生，像打通了佳兆业实控人郭英成的“任督二脉”。
2016-2017年期间，郭氏家族以“野蛮人”身份席卷资本市场，包括买下美加医疗、明家联合，分别更名为佳兆业健康、佳云科技；狙击振兴生化（派林生物）、南太地产。2018年，佳兆业物业管理公司佳兆业美好完成分拆上市。
当被投资人问及“上市平台那么多，会不会有烦恼”时，郭英成笑着回答“钱多就烦恼，这是肯定的”。
但郭老板并未停止并购的脚步。2019年佳兆业系公司又完成多起并购，包括青海制药、嘉兴大树物业、江苏恒源物业，以及佳兆业资本的前身是鹏程亚洲。其中，鹏程亚洲为一家老牌塔式起重机经销商和租赁服务商，主要经营港澳、新加坡、内地等地区业务。
佳兆业入住鹏程亚洲分了两步走：家族资管平台先进场，上市平台后进场，实现对目标公司完成控股或并表。
拿鹏程亚洲来说，2019年4月，郭英成女儿郭晓亭、郭晓欣及郭灏丽共同持股的境外公司Excel Range，斥资1.76亿港元买下公司2.756亿股，成为二股东。同时，有着“郭英成代表人”之称的郭氏家族成员郭培能进入董事会，担任副主席和执行董事。
完成前期铺路后，2021年佳兆业集团全资附属公司盛君集团对鹏程亚洲开展二次并购，以1.46亿港元拿下3.244亿股，通过一致行动承诺，合计持有目标公司56.6%，实现控股，并且更名为“佳兆业资本”。
类似操作模式，也发生在佳兆业系公司并购南太地产、青海制药、明家联合等身上。同时，收购呈现一个鲜明特点：通过关联持股，或以家族成员非关联化等方式，进行隐秘持股或控股。
与之不同，碧桂园杨老板很早将碧桂园、家族资管平台碧桂园创投做好了风险切割。碧桂园创投以投资人身份，投资了长鑫存储、蓝箭航天、遇见小面、壁仞科技等90多家公司。
不过，郭老板的家底没有杨老板殷实。
二女儿开始接班
佳兆业的重要资金来源，是游离于上市公司体系之外的金融公司。
比如，郭氏家族创立的香港金融公司富昌金融集团、深圳正莱达实业等，家族成员郭培奎关联的深圳永迅达投资、深圳道格投资、深圳博呈投资等，境内互金公司深圳前海信易安及背后多家经营主体公司深圳锦鹏投资、深圳锦祥盛投资、深圳恒昱资管等。
也有部分资金来源于公司员工理财平台锦恒财富。
佳兆业资本还没来得及大展身手，“龙脉”佳兆业集团在2021年11月就“爆雷”了，随后不断割肉自救和兑付理财产品。
2024年6月，郭英成返回深圳办公，着手处理债务重组和员工理财赔偿事项。其中，佳兆业集团在2025年9月境外债务重组正式生效，境内多个旧改项目陆续引入AMC机构进行盘活。
作为债务化解、员工理财兑付关键的福田佳园二期项目，佳兆业引入中信城开共同合作开发管理。
债务方面，2025年，佳兆业集团借款362亿元，同比削减69%，优先票据削减825亿元至7.7亿元，已违约及交叉违约借款从1141亿元下降至305亿元。
锦恒财富的兑付也有了新进展。2026年4月，佳兆业集团称，推出《福田佳园项目债权抵债方案》至今，已完成绝大多数投资人债权抵债方案的签约工作。
截图来源于公司公告
暂时得到缓解的郭英成，终于有时间对佳兆业资本操刀。
除了前述切入RWA代币化、AI芯片风口，郭英成的另一个关键动作是，让二女儿郭晓欣接管公司——2026年4月，郭晓欣获任佳兆业资本副主席、执行董事。
郭晓欣2020年毕业于英国杜伦大学，获金融及会计学士学位；2021年获伦敦大学繁荣、创新及创业的商科硕士学位，毕业后在佳兆业资本担任半年的执行董事，便以“处理个人事务”为由辞职了。
一年多后，即2023年2月，郭晓欣出任佳兆业金融科技集团副主席，也是后者的实控人，负责管理投资银行的项目投融资、证券交易、人力资源及财务等业务部门。
磨练3年多，郭晓欣开始为父分忧，接管佳兆业资本。但郭英成也给她留下了一个难题：公司刚扭亏为盈，且流动性告急。
2025年，佳兆业资本营收2.37亿港元，净利润为680万港元，同比扭亏为盈。总借款1.23亿港元，短期借款1.22亿港元，占比接近100%，现金仅约600万港元。
好的一面是，集团明确会对公司进行财务支持。
拿到这样一副牌的郭氏二代郭晓欣，如何像碧桂园创投那样，搞出一个“长鑫存储”？
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